【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)表最新一份中國市場研究報(bào)告，探討物流地產(chǎn)在中國電子商務(wù)蓬勃發(fā)展下的機(jī)遇和展望?，F(xiàn)今中國的互聯(lián)網(wǎng)使用者人數(shù)為5億人，而到了2015年，網(wǎng)民數(shù)字將達(dá)到7億人以上，令中國成為全球擁有最大網(wǎng)民人口的國家。

戴德梁行表示，互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)已成為不少中國人消費(fèi)體驗(yàn)的一部分，不論是直接從網(wǎng)上購物，或是利用互聯(lián)網(wǎng)搜尋貨品資訊和比較價(jià)格。事實(shí)上，過去5年間中國的網(wǎng)上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國每年9%的增長率。單看2012年11月11日「光棍節(jié)」一天的銷售數(shù)字，中國最大的購物網(wǎng)站淘寶網(wǎng)及其在線的企業(yè)對(duì)個(gè)人（B2C）購物平臺(tái)「天貓」，在當(dāng)天錄得超過人民幣192億元的銷售額，是香港日均零售總額的21倍。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅先生指出，誠如中國近年發(fā)展勢頭一樣，電子商務(wù)消費(fèi)亦顯示迅猛的增長，而且其增長仍然有寬裕的空間。目前中國的互聯(lián)網(wǎng)滲透率為37%，遠(yuǎn)低於已發(fā)達(dá)國家的水平。因此，中國的網(wǎng)上消費(fèi)仍見龐大的增長潛力。從現(xiàn)在至2015年間，估計(jì)每年中國將有3,000萬人──相當(dāng)於加拿大的人口──會(huì)首次在互聯(lián)網(wǎng)上購物。

中國的電子商務(wù)市場發(fā)展蓬勃，有賴於國內(nèi)獨(dú)特的零售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口特徵。國內(nèi)的實(shí)體零售商業(yè)設(shè)施有限（部分二、三線城市的網(wǎng)上購物發(fā)展甚至快於當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)建設(shè)）、中國消費(fèi)者日見強(qiáng)大的消費(fèi)力、流動(dòng)通訊設(shè)備及互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用日益廣泛，再加上政府扶持（電子商務(wù)已被納入「十二五」發(fā)展規(guī)劃中），這些均是支持中國電子商務(wù)市場發(fā)展的因素。

現(xiàn)時(shí)中國電子商務(wù)市場的主要模式為C2C，即個(gè)人對(duì)個(gè)人的商貿(mào)，佔(zhàn)了77%的市場比率。C2C模式由阿里巴巴集團(tuán)於2003年創(chuàng)辦的淘寶網(wǎng)直接推動(dòng)，這種模式主要倚靠國內(nèi)的貨品快遞服務(wù)業(yè)完成交易，對(duì)物流物業(yè)如倉庫的倚賴較小，因?yàn)樨浧焚u方通常屬小規(guī)模的商戶，可自行儲(chǔ)存貨品。

不過，隨著近年愈來愈多的C2C買賣雙方轉(zhuǎn)移使用B2C模式，該種購物模式亦逐漸流行，預(yù)料至2015年B2C購物模式的佔(zhàn)比將達(dá)到40%，這既會(huì)推高中國整體電子商務(wù)市場的增長，亦會(huì)令物流業(yè)在電子商貿(mào)中的角色更為凸出。

電子商務(wù)改變了供應(yīng)鏈的管理方式，令其從供應(yīng)主導(dǎo)變成需求主導(dǎo)。商貿(mào)的最終目的並非要利用倉庫來儲(chǔ)存多餘的貨物，使供應(yīng)鏈運(yùn)作暢順，而是要把貨物運(yùn)送至顧客手中（即履行訂單及完成送運(yùn)）。倉庫向來屬商貿(mào)中的支援設(shè)備，但在電子商務(wù)中卻頓佔(zhàn)重要角色，成為貨品供應(yīng)者與顧客的主要聯(lián)繫界面。這種改變，對(duì)於企業(yè)考慮物流物業(yè)的選址、規(guī)格及位置方面都有深遠(yuǎn)的影響。

戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測部主管白麗琪指出，電子商務(wù)改變了倉庫的角色。以往物流一直是商貿(mào)中的後勤部分，但電子商務(wù)把終端消費(fèi)者帶到供應(yīng)鏈管理中，令倉庫的角色變得比以往重要。

這關(guān)係到倉庫物業(yè)的最佳使用方式及最佳選址。在電子商務(wù)的領(lǐng)域中，企業(yè)對(duì)物流設(shè)施要有全新的考慮，包括最終貨品組裝、每位顧客訂購的小量貨品集聚起來時(shí)如何以最有效率的方式處理、如何處理大批量的訂購，以及最重要是如何確保貨品準(zhǔn)時(shí)送遞到顧客手上。

最後一點(diǎn)對(duì)於決定倉庫的選址尤其重要，貨品配送中心必須位處能夠快捷傳遞貨品的地點(diǎn)，同時(shí)要能節(jié)省相關(guān)開支。中國幅員廣闊，網(wǎng)上消費(fèi)者又多達(dá)2.2億人，但中西部卻缺乏物流基建設(shè)施，對(duì)電子商務(wù)確實(shí)構(gòu)成重大考驗(yàn)。

此外，現(xiàn)代物流倉庫設(shè)施的供應(yīng)更是缺乏，該類物業(yè)目前只佔(zhàn)全中國倉庫面積總數(shù)的2%，即大部分均屬中端或低端的物流物業(yè)，部分由工廠改建而成，建築質(zhì)量粗糙，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設(shè)備、運(yùn)貨車輛往來不便等缺點(diǎn)。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業(yè)的租金增長，過去1年間上海部分區(qū)域的物流園租金就上升了85%，部分企業(yè)遂選擇把其倉庫設(shè)於租金較便宜的鄰近地區(qū)。

面對(duì)物流物業(yè)供應(yīng)缺乏、成本上漲及基建設(shè)施尚未完善等挑戰(zhàn)，中國電子商務(wù)的主要銷售商戶正採用不同的物流模式以應(yīng)對(duì)，包括自行修建倉儲(chǔ)設(shè)備、自行管理物流程序及自設(shè)快遞部門等，但這些方法涉及較高的起始資本開支，而且商戶亦未必熟悉房地產(chǎn)運(yùn)作和策略。戴德梁行認(rèn)為，商戶的最佳出路是與第三方物流（3PL）的供應(yīng)商進(jìn)行策略性合作，解決物流問題。

中國電子商務(wù)業(yè)正高速增長，但物流倉儲(chǔ)設(shè)施缺乏，為跨國物流供應(yīng)商提供大量發(fā)展機(jī)遇。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)者來說，若要在這個(gè)蓬勃發(fā)展的市場中分一杯羹，需考慮以下數(shù)點(diǎn)：

1.    發(fā)掘中國中西部的需求

基建不足決定了目前中國電子商務(wù)倉儲(chǔ)設(shè)施的分布?，F(xiàn)時(shí)大部分設(shè)施均是位於或接近東部沿海的港口城市（圖3），但隨著中西部的網(wǎng)上消費(fèi)群逐漸擴(kuò)大，當(dāng)?shù)貙?duì)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施的需求亦會(huì)增加。

2.    將供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)本地化

電子商務(wù)企業(yè)愈發(fā)需要一些接近每個(gè)市場的小型倉庫，以便快速處理訂單和運(yùn)送貨品。

3.    投資於較具規(guī)模的物流商

對(duì)於投資者和發(fā)展商來說，適合用於建設(shè)物流設(shè)施的土地往往並不多見。用作興建貨物配送中心的土地，最好是既靠近貨品生產(chǎn)或裝運(yùn)地點(diǎn)，又要接近顧客。此外，要透過土地拍賣會(huì)購得土地，如果沒有當(dāng)?shù)刭Y源亦是難以成事。因此，投資者可考慮投資於擁有土地儲(chǔ)備，或擁有重建物流設(shè)施的主要物流供應(yīng)商。

4.    尋找策略合作夥伴

隨著中國電子商務(wù)市場日益成熟，商戶如不外判服務(wù)，獨(dú)自承擔(dān)所有運(yùn)作，將難以應(yīng)付日漸增多的市場需求。與第三方物流供應(yīng)商合作是商戶的最佳選擇。戴德梁行預(yù)期大部分商戶將採用混合模式的物流方案，包括與第三方物流供應(yīng)商合作及自行管理部分物流程序。

5.    捕捉高增長市場中的機(jī)遇

戴德梁行研究部表示，儘管在過去五年中的資本增值有限，但由於經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組和基建投資增加將會(huì)刺激需求，預(yù)料上海的工業(yè)物業(yè)市場將可迎來堅(jiān)實(shí)的增長。與其他房地產(chǎn)類型不同，中國的工業(yè)物業(yè)通常能在經(jīng)濟(jì)不明朗時(shí)期提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。隨著中國大陸零售行業(yè)，特別是電子商務(wù)領(lǐng)域繼續(xù)擴(kuò)張，有助抵銷出口需求下降，預(yù)期工業(yè)物業(yè)在未來亦會(huì)繼續(xù)受惠。

白麗琪總結(jié)，據(jù)戴德梁行研究顯示，中國電子商務(wù)興起，將會(huì)為物流物業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。電子商務(wù)業(yè)將會(huì)繼續(xù)在中國急速擴(kuò)展，而在物流倉庫設(shè)施缺乏的背景下，市場將湧現(xiàn)大量發(fā)展和投資機(jī)遇。現(xiàn)已活躍於中國市場的大型物流公司，他們能夠透過重建老舊物流設(shè)施或大廈，以迎合個(gè)別電子商務(wù)企業(yè)的需求，自然更有把握在電子商務(wù)市場上分一杯羹。然而，市場充滿機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)，戴德梁行認(rèn)為最佳的策略是電子商務(wù)的商戶與具規(guī)模的物流供應(yīng)商進(jìn)行策略性合作，成就雙贏局面。